事務所を売却するには？
事務所を売却する方法には様々なものがあります。
- 個人売却: 事務所の所有者が個人的に販売することができます。
- 不動産エージェントを通じて売却: 不動産エージェントを通じて、事務所を広く宣伝して販売することができます。
- 公募販売: 公募販売により、事務所を最高額で販売することができます。
- 不動産投資ファンド経由: 不動産投資ファンドを通じて、事務所を売却することができます。
どの方法を選んでも、事務所の概要、立地、アクセスなどの情報を整理し、販売に必要な書類を整える必要があります。また、法的な手続きも適切にこなす必要があります。
事務所を売却する際のポイント
居住用より高めの金額で交渉できる
事務所の購入者は居住用でなく事業用として物件を購入します。事業として営利目的に事務所を購入するため居住用の物件より高めの金額で売却価格を定めることが可能です。
特に都心部や街中など事業として利便性がよく、事務所の面積が広い、築年数が少ないなどの条件がそろえば高値で売却できるでしょう。
また事業者によっては事務所を購入する資金を通常の居住用の購入者より多めに準備できることもあり、売却価格は居住用より高めの金額で交渉を開始することができます。売却の交渉では高めの金額でスタートできるのが事務所を売却する際の特徴です。
入居者が退去するとき原状回復の費用を負担するかもしれない
事務所をテナントとして貸し出す際、借主は事業用に内装を施します。一般の賃貸では通常の使用による損傷や経年による傷みを補修する費用は賃貸人が負担し賃借人が負担することはありません。
しかし通常の損傷を超えた場合、原状回復義務は賃貸人にも及びます。一方、事務所をテナントとして貸し出した場合、事務所を退去するときは賃借人が原状回復義務を負うのが特徴です。
つまり通常の使用による損傷や経年による傷みを補修する費用は賃借人が負担しなければなりません。そのため原状回復に要する費用を担保する目的で、入居時に賃借人から保証金を預かります。
もし賃借人が家賃を支払わない状況で退去した場合、賃貸人が原状回復の費用を負担する可能性があります。
景気により入居者が見つからないことがある
事業用の物件は景気により入居者の増減があるのが特徴です。好景気では新規に事業を開始する入居者が増える傾向にあり、退去した場合でも次の入居者が見つかることがあります。
しかし不景気では事業をとりやめ、また金額の安い事務所に移るため退去する傾向にあります。不景気となり入居者が見つからないと固定資産税や維持費なども必要なため、その期間の費用は賃貸人による負担が必要です。
事務所を売却する際の注意点
入居者に事務所を売却した旨の通知をする
事務所を売却する場合、入居者の許可を得る必要はありません。事務所の賃料に変わりがなければ賃借人に害が及ぶとは通常考えにくいためです。しかし売却した事務所は賃貸人が変わることにより、賃貸借契約先や賃料の納付先が変更となります。
また事務所の管理会社も変更されるかもしれません。そこで賃借人が諸経費の支払先を間違えて重複支払となることを防ぐため、入居者には事務所を売却した旨の通知をしておきましょう。
事務所の売却価格の設定に注意する
一般的な不動産売買と異なり、事務所の売買は景気や他の条件に左右され当初予定していた価格で売却できないことがあります。事務所を売却できないからといって売却価格を下げてしまうと、通常の相場より低めの売却価格で取引されかねません。
また事務所の売却価格を引き下げても買い手がつかない場合、人気のない物件として評価されるため事務所の売却期間が長引く結果となりかねません。事務所の売却価格には慎重な設定が大切で十分に相場を調べ注意して設定しましょう。
事務所の売却後に確定申告が必要
事務所に限らず居住用でも不動産を売却した場合は譲渡所得となり確定申告が必要です。譲渡所得は事務所などの不動産売却価格から取得費と譲渡費用などを差し引き計算します。
譲渡所得は所得税のかかる所得の一つで譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税を計算し、その税金を納付するため確定申告が必要です。もし複数の不動産を同年度（1月～12月）内に売却した場合、それらの譲渡所得は合算して計算することができます。
譲渡所得がプラスの場合は確定申告が必要ですがマイナスの場合は確定申告は不要です。しかしマイナスの場合に確定申告をしておくと所得税の還付を受けることができます。
事務所を高く売却する方法
事務所を整理整頓し使いやすくする
事務所を売買する場合、購入者は事務所が使いやすいか片付いているかなども購入の判断基準としています。事務所を整理整頓しておくと事務所を広く見せることができ購入者も使い心地の良い物件と認識するでしょう。
もし見学の希望があれば事務所を案内することになります。いつでも見学ができるように事務所は整理整頓し高くても売却できる状態にしておくことが大切です。
事務所を売却するタイミングを確認する
事務所を高値で売却するにはタイミングを確認することが大切です。低金利が続く状況では融資の金利も低いことが予測され事務所は購入しやすい状況といえます。
しかし新型ウイルスの感染症が拡大した場合、外で働く機会が減り在宅で働く方々が増えることが予測されます。また事務所の立地場所によっても売却するのに適したタイミングが異なるかもしれません。
このように事務所を売却するタイミングはさまざまな要素に左右されるため慎重に確認することが必要です。
事務所を購入するメリットをまとめる
事務所を購入する際は購入者にメリットを認識してもらうことが大切です。売却する事務所の修繕を必要な都度十分に行っていれば、売却後に大きな出費を伴う修繕は少なくなり事務所の資産価値を高めることに繋がるでしょう。
また傾斜の多い地域の中で比較的傾斜の少ない場所に事務所がある、また地図上では駅から遠いが駅への近道があるなど、地図を見ただけでは分かりにくいメリットなどをまとめておくことが大切です。
