中古マンション売買の流れ
相場を調べる
まず、売却したい中古マンションがいくらで売れそうなのかを売主自身で調べる必要があります。
なぜかというと、ある程度の相場を知らないと買主との価格交渉などで安く指値され、相場より安い金額で売却してしまう可能性があるからです。
相場の調べ方は、アットホームなどのポータルサイトで近隣の中古マンションがいくらで売り出されているのかを検索する方法があります。
その他にも国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というサイトで、実際に売買された中古マンションの価格を調べるとより相場が分かります。
インターネットで相場を調べたら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。このとき複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。複数社に依頼することで中古マンションの適正な売買価格が見えてきます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売買価格が決定したら不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶと不動産会社のサイトやアットホームなどのポータルサイトに掲載されます。
その際に現状の写真も掲載するので、部屋をきれいに掃除しておくといいでしょう
内覧
不動産会社が購入希望者を連れて内覧に来ます。購入希望者が内覧で主にチェックするポイントとしてお風呂やキッチンなどがあり、また給湯器など故障していたらどうしても交換しないといけないところがあります。
その他にも部屋の外の状況、共用部分がきれいに使用されているかなどもありますので、事前にチェックリストを整えて内覧に臨むのがいいでしょう。
売主側は写真撮影時と同様にきれいに掃除をしておくと、購入希望者に好印象を持ってもらえます。
住宅ローン・売買契約
内覧や価格の折り合いがついたら、ここで買主側は住宅ローンの事前審査をします。事前審査を無事通過すれば売買契約を結ぶことができます。
もし、事前審査に落ちてしまった場合は金融機関の変更や残債の処理をしてみましょう。それだけで審査を通過する可能性が上がります。
引き渡し
住宅ローンの本審査も通過したら引き渡しの期日を決めます。売主側は決められた期日に引き渡しができるように引っ越しの予定を組みましょう。ここまでが中古マンション売買の流れになります。
中古マンション売買での注意点
事前チェック
売主側は中古マンションを売却する際に、部屋の破損箇所のチェックや図面の有無、築年数が書かれている書類があるかなどを事前に調べ、不動産会社に提示できるように準備しておきましょう。
買主側はリフォーム費用もあらかじめ調べておくと、中古マンションの購入価格をどれくらいにしたらいいのかが分かりやすいです。
相場の調べ方
相場をアットホームなどのポータルサイトで調べる際に、近隣の中古マンションを検索します。ただ、マンションにも様々な仕様があり、近隣の中古マンションとだけ検索しても正確な相場は分かりません。
そのため、築年数、間取り、階数、エレベーターの有無などなるべく売却したい中古マンションと同じような仕様を調べてください。
媒介契約の種類
媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の3通りがあります。それぞれにメリット、デメリットがありますので理解したうえで契約を結びましょう。
一般媒介契約とは複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことをいいます。
一般媒介契約のメリットは複数社が競争してくれるので、より良い価格で売却できる可能性が上がることです。
デメリットは販売戦略が立てづらい点です。一般媒介契約は不動産会社に販売状況の報告義務がないので現状を把握することが難しく、価格の調整時期をいつにすれば良いのかなどが分かりづらいことがあります。
専任媒介契約とは1つの不動産会社のみと媒介契約を結ぶことをいいます。専任媒介契約のメリットは不動産会社の独自のサービスを受けられるところです。独自のサービスでは無料のハウスクリーニングなどがあります。
デメリットは囲い込みを受ける可能性があることです。囲い込みとは、不動産会社が売主、買主両方から仲介手数料をもらおうと他社からの購入希望者に物件を紹介しないことをいいます。
囲い込みをされるとせっかくの売却タイミングを逃がし、値下げせざるを得なくなる場合があります。
住宅ローン審査
住宅ローンの審査では、カーローンやクレジットカードの分割・リボ払いの残債、消費者金融からの借り入れが審査対象になります。
住宅ローンを申し込む金融機関にもよりますが、審査を通過するためにクレジットカードの残債を一括払いしてカードを解約しないといけない場合もありますので、住宅ローンの審査を申し込む前に借り入れや残債の状況を確認しましょう。
期間に余裕をもつ
中古マンションの売買は短くても数か月の期間を必要とします。不動産会社が買主を見つけてくるまでにも時間がかかりますし、買主側の住宅ローンの審査でも数週間かかります。
もし審査に落ちてしまうと残債の処理をし、審査のやり直しとなりますのでもっと時間がかかってしまいます。
そのため、売主・買主ともに期間に余裕をもって売買しましょう。
まとめ
中古マンション売買は大きなお金が動き、時間もかかります。
そのためしっかりと流れを把握し、準備をしておくことが売主・買主とも満足のいく取引に繋がるでしょう。
この記事で紹介した注意点もぜひ参考にしてみてください。
