不動産売買で贈与税はかかる？贈与税がかかる条件と計算方法を解説！

「家を売買したいけど贈与税ってかかるの？」

「家の売買で贈与税がかかるから計算方法を知りたい！」

こんな悩みを持った方におすすめです。

この記事では、家の売買で贈与税がかかる条件と贈与税の計算方法を解説します。最後まで読めば、贈与税について理解して、計算をすることができるようになるでしょう。

そもそも贈与税とは？

贈与税とは、個人からの贈与により財産を受け取ったときに、譲与された人にかかる税金です。

家の売買には、「贈与」と「譲渡」の2つがあります。「贈与」とは親族や第三者に家を無償で譲り渡すことです。一方、「譲渡」とは対価を受け取って家を譲り渡すことです。不動産会社を仲介する不動産売買は、譲渡に当たります。

贈与税には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの課税方法があります。

暦年課税

1人の人が1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計金額から110万円の基礎控除額を差し引いた残りの額に対してかかる贈与税です。贈与を受けた財産の合計金額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

相続時精算課税

「相続時精算課税」を選択した贈与者ごとに1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計金額から、2500万円の特別控除額を控除した残額に対してかかる税金です。

原則として、60歳以上の父母または祖父母等から、18歳以上の子どもまたは孫に対して、財産を譲与した場合において選択できます。

家の売買で贈与税がかかる条件

家の売買において以下のケースで贈与税がかかります。

家の金額が時価よりも低い状態で購入した場合

3000万円の市場価値がある家を、家を売る人が100万円で売却をし、それを購入した場合、「みなし贈与」と認定され、2900万円に対して購入した人に贈与税が発生します。

「みなし贈与」とは、「贈与の意図がなくても、贈与を行ったとみなされる行為」のことです。みなし贈与は、相続税逃れを防ぐために作られました。

家の売買がみなし贈与と認定されるかどうかの目安は、土地取引の場合であれば、「時価の80％未満の価格で売却した場合」とされています。

借金の免除を受けた場合

相手に借り入れていた金額が免除されたとき、借金していた金額を受けとったことになり、借金の免除を受けた人に対して贈与税が発生します。

家の場合、市場価値と同等の金額で売却した時に売主に発生する、不動産譲与所得税の支払いがないと「売買契約をしたが、債務を免除された」と税務署にみなされ、家を購入した人に贈与税が課税されます。

扶養義務以上の援助を受けた場合

親子間で家をプレゼントすることは、扶養義務の範囲を超えていると判断されるため、贈与税の課税対象になります。

親子などの親族間では「扶養義務」が民法上課せられています。そのため、基礎控除110万円とは別に、扶養義務の範囲内とみなされる援助には贈与税は発生しません。

家の売買における贈与税の計算方法

贈与税の計算に用いられる課税価格は以下の計算方法で導き出されます。

課税価格　＝　贈与財産価額　-　110万円（基礎控除）

「贈与財産価額」とはその年の1月1日から12月31日までの間に贈与によって受け取った財産の価額の合計です。

税額は以下の計算方法で導き出されます。

税額　＝　課税価格　×　税率　-控除額

贈与税の税率は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に区分されます。それぞれの贈与税の税率を紹介します。

一般贈与財産の計算方法

一般贈与財産は次のような贈与の場合に、計算されます。

・直系尊属以外の親族（夫、夫の父や兄弟など）や他人から贈与を受けた場合

・直系尊属（父母、祖父母）から贈与を受けたが、受贈者の年齢が贈与を受けた年の1月1日において18歳未満の場合

以下は「一般贈与財産」の税率です。

計算で求めた課税価格に上記の該当する価格で計算しましょう。

特例贈与財産の計算方法

特例贈与財産は次のような贈与の場合に、計算されます。

・直系尊属から贈与を受け、受贈者年利が贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の場合

以下は「特例贈与財産」の税率です。

計算で求めた課税価格に上記の該当する価格で計算しましょう。

一般贈与財産と特例贈与財産、両方ある場合の計算方法

一般贈与財産と特例贈与財産の両方がある場合の計算方法は以下の通りです。

一般贈与財産の計算方法（税額、控除は一般贈与財産の数値を使用）

税額①　＝（全贈与財産の課税価格　×　税率-控除）×　一般贈与財産　/　全贈与財産の課税価格

特例贈与財産の計算方法（税額、控除は特例贈与財産の数値を使用）

税額②　＝（全贈与財産の課税価格　×　税率-控除）×　特例贈与財産　/　全贈与財産の課税価格

全贈与財産の税額

税額（全贈与財産）　＝　税額①　+税額②

例を用いて説明します。

一般贈与財産が200万円、特例贈与財産が300万円の場合

(1)すべての財産を一般贈与財産として計算する。

（200万円+300万円）-　110万円（基礎控除）＝　390万円

390万円　×　20％　-25万円　＝　53万円

53万円　×　200万円　/（200万円　＋　300万円）＝　21.2万円（税額①）

(2)すべての財産を特例贈与財産として計算する。

（200万円+300万円）-　110万円（基礎控除）＝　390万円

390万円　×　15％　-10万円　＝　48.5万円

48.5万円　×　300万円　/（200万円　＋　300万円）＝　29.1万円（税額②）

(3)贈与税額を計算

21.2万円　+　29.1万円　＝　50.3万円

まとめ

家の売買において贈与税がかかる場合があるので、市場価格にあった金額での取り引きをしましょう。また、親族間での家の取引で贈与税がかかる場合があるので注意が必要です。贈与税の計算は、上記を参考に計算してみてください。